新築マンションの発売戸数が減少を続けています。不動産経済研究所の調査によると、2007年に首都圏で発売された新築マンションは６万1021戸で、前年比18.1％の大幅ダウンとなりました。1998年以来、９年ぶりの低水準です。



　今年の市場予測では５万4000戸程度とさらに減少する見込み。その予測通りになれば、93年以来、15年ぶりに６万戸の大台を割り込み、大量供給時代が終焉を迎えることになります。各方面で指摘されているように、建築基準法改正に伴う確認申請手続きの厳格化による混乱が供給の激減を招いたことは明か。昨年８月から新設マンション着工戸数が２桁台の大幅減を続けており、９月には86％ダウンという異常な数値を示しました。
　着工から販売開始までは数ヶ月から半年程度といわれていますので、少なくとも品薄状態が今年の春までは続くと見られます。

　供給動向を地域別に見ると、これまで減少傾向が続いていた東京都区部だけはやや盛り返して増加に転じるものの、都下や神奈川は10％弱の減少、埼玉は20％超、千葉は35％超の大幅な減少になりそう。郊外の売れ行きが芳しくないため、供給に慎重になっているのかもしれません。2000年のピーク時に比べると、いずれも６〜７割の水準です。

　一方、販売価格は昨年前半に急騰し、７月には5000万円を突破。年平均では4600万円台と前年比で10％以上のアップとなりました。地域別では、東京都区部と神奈川が２桁台の上昇なのに対して、都下や埼玉では１〜２％の微増に止まっています。千葉でも、平均価格は10％アップとなりましたが、単価では５％増に満たない動き。やはり、東京都区部が牽引していくといえるでしょう。



　今後の動きが気になるところですが、07年後半には、売れ行きのバロメーターである契約率が大幅にダウンし、価格上昇圧力が弱まっています。10年近くも好調の境目とされる70％以上をキープしてきましたが、８月以降は60％台に落ち、12月にはついに59.3％まで下がっています。60％を下回るのはバブル崩壊直後の92年２月以来のこと。
　地価や建築コストのアップを受けて原価は上がっていますが、それを販売価格に転嫁するのは厳しい状況です。都心部の地価高騰もピークを打ったという指摘も強く、消費者が買い急ぐ様子もありません。
　しばらくは大幅に値上がりする可能性は低いといえるのではないでしょうか。

　住宅ローンの金利タイプのうち、何を選ぶかは誰しも悩むところ。かつては固定型か変動型かの二者択一で済みましたが、固定期間選択型が登場して以来、どのタイプを選ぶか、固定期間を何年にすればいいのか選択が難しくなっています。
　ここ数年は金融機関の金利優遇キャンペーンを反映して、もっとも水準の低い固定期間選択型の３年タイプが主流でしたが、その状況が大きく変わり始めています。
　住宅金融支援機構が実施した「2007年度　住宅ローン利用に関するアンケート調査（第２回）」に、その状況が表れています。これは、07年５月から10月までに民間の住宅ローンを新規に借り入れた人を対象にしたもの。第１回の調査は06年４月から07年４月までを対象にしており、その結果と対比することで一つの傾向が読みとれます。

　06年までは全期間固定型が全体の６割以上を占め、全期間固定型が３割前後、変動型が１割前後で推移していました。その後に金利の先高感が強まってきた07年前半になると、住宅ローンの借り入れにも安定志向が高まり、全期間固定型の割合が増える傾向がありました。その半面で、固定金利選択型の割合がダウン。07年５月には固定金利選択型が４割、全期間固定型が３割強とかなり接近し、そのまま金利が上昇し続ければ逆転の可能性もあったかもしれません。

　ところが、07年後半になると、アメリカのサブプライムローン問題の影響による金融市場の不安定化、景気の先行き不透明感が広がり、金利上昇懸念が薄らいできました。その結果、全期間固定型の増加、固定期間選択型の減少というトレンドが逆転。全期間固定型が減少して固定金利選択型が増え、ほぼ06年時点のバランスに戻りつつあるのです。

　また07年前半までは、全期間固定型が常に一定の幅を持って変動型を上回っていたのですが、後半になると急接近。全期間固定型が変動型を下回るケースも発生しています。金利が上がる気配がなければ、わざわざ金利水準の高い全期間固定型を選ぶことは、かえって負担感を増す結果を招くと考える人が増えているのかもしれません。
　変動型にしておけば、低金利を享受しながら金利の動きに敏感に反応することもできます。

　もっとも固定金利選択型のなかでは、期間の短い３年タイプよりも長めの10年タイプを選ぶ人の割合が最大しています。前述の第１回調査では通算で３年タイプが34.4％、10年タイプが28.6％と、３年タイプが一番でした。今回調査は同じく３年タイプが21.4％、10年タイプが47.3％と逆転。20?30年という長期に渡って完全に金利を固定させることまでは望まないけれど、ある程度まで見通しの立つ10年程度は返済を安定させたいという志向が読みとれます。

　いたずらに安定志向に走るばかりでなく、かといって目先の金利の低さだけに飛び付くこともなく、賢く金利タイプを選択している人が増えているともいえるでしょう。