| ローンの借り換えに関して、意外な調査結果が出ました。住宅金融支援機構が2006年8月から１年間に借り換えた人を対象にした「民間住宅ローンの借り換えに関するアンケート調査」です。
借り換えといえば、金利の高いローンから低いローンに借り換えるケースが一般的だといわれていますが、必ずしも当てはまらないケースがあるデータとなっています。
金利タイプは全期間固定型、固定期間選択型、変動型の３つにわかれます。金利水準は、短期の固定期間選択型や変動型が相対的に低く、長期の固定期間選択型や全期間固定型が高めというのが一般的。金利の高いものから低いものへの借り換えが普通なら、全期間固定型から短期の固定金利選択型や変動型への移行が多いと思われますが・・・。
上記の調査では、それぞれのタイプで借りていた人は、借り換え後も同じ金利タイプにするケースがもっとも多いという結果でした。
たとえば、全期間固定型に借り換えた人のうち７割以上は、借り換え前も全期間固定型。そのうち旧住宅金融公庫が半数以上を占めています。旧公庫の基準金利は当初10年間が低く11年目からアップするため、金利が高くなって返済額が増えるのを回避したいという意向が読みとれます。
またその他のタイプでも、固定期間選択型から固定期間選択型へ、変動型から変動型へ、という同一タイプの借り換えの割合が一番です。
しかも面白いことに、固定期間選択型だった人は、選択期間も同じ期間を固定する傾向が高くなっているのです。たとえば3年固定の人は借り換え後も3年固定にするケースが約56％もありました。同様に２年固定の人はまた２年固定、５年固定の人は５年固定への借り換えが最大です。
単に、金利の高い低いで選択するのでなく、金利を固定させたい期間に対する希望が、最初に借り入れたときと借り換えしたときで同じ感覚になっているといえるかもしれません。金利の先行きの読みが変化していないとも取れます。
借り換えの理由の１番は「適用金利が上昇し、返済額が増えるから」とごく常識的。ただ、２番目に「金利の優遇幅や適用期間が魅力だった」という理由も上がっています。優遇の内容も選択に影響しているといえそうです。
ただし固定期間が10年以上の場合は３年固定への借り換えが、一番でした。固定期間が長いものは、金利水準が高めなため、相対的に低めのタイプへの借り換えが行われているようです。
また借り換えの前後の金利差は、従来は１％以上あることが望ましいといわれていました。借り換えには抵当権抹消や設定、借り換え先にかかる諸費用などがありますから、金利差が小さいと利息軽減のメリットがなくなるからです。ところが、この調査では半数以上で金利差が0.5％以下。金利差が0.1％以下しかないケースも２割近くありました。最近は、保証料がゼロなど、借り換え先の諸費用が小さくなっているなど、ハードルが低くなっているといえるかもしれません
新しい借り換え行動のパターンが生まれつつあるようです。
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まず登録免許税では、土地の売買による所有権移転登記の税率の軽減措置が３年間延長になります。本則税率の２％が１％になる軽減措置は2008年３月31日までの適用でした。この期限が３年延長され、08年度は１％、09年度は1.3％、10年度は1.5％という具合に段階的に引き上げられ、最終的に本則の２％になるという改正です。
また「相続時精算課税制度の住宅取得資金に係る特例」と「固定資産税の新築住宅に係る減額措置」についても、それぞれ２年間延長されます。
固定資産税については、同法の施行の日から10年３月31日までに新築された場合に、木造一戸建ては５年間、マンションは７年間、税額が２分の１になります。既存の「固定資産税の新築住宅に係る減額措置」では、減額期間が木造一戸建ては３年間、マンションは５年間ですから、それぞれ２年間長く軽減を受けられるわけです。どちらか一つの適用となります。