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住まいのコラム >> イエトンウィークリーコラム第107回   毎週イエトンがためになるコラムをお届け！ デザイナーズマンションにタダで住む 家造り・リフォーム編 第107回 ／ 2003.08.20 自宅の敷地に賃貸併設。賃料収入でローンを大幅軽減。 　自宅の敷地が広めで一部を駐車場に貸しているとか、資材置場などにしているといった土地オーナーは少なくありません。 　そろそろ家も老朽化しはじめ、高齢にさしかかった親との同居も考えなければいけない。いっそのこと大きめの二世帯住宅でも建てたい。どうせ建てるなら、息子や孫の代まで住み続けられる、50年、100年持つしっかりした建物が欲しい、といった考えを持っている人も多いことでしょう。 　たとえば、鉄筋コンクリートの住宅を建てようとすると、建築費は坪（3.3m2）当たり70万円から80万円程度になります。100坪で8,000万円です。これだけのローンを負担するのは大変。現実には不可能に近いケースが多いかもしれません。もっとローコストの家で我慢するしかないのでしょうか。 　実は、ローンの返済額を大幅に低くする、場合によっては自己負担をゼロに近づけることも可能な手法があります。広めの敷地を活かして、賃貸スペースと一体型の住宅を建設するのです。似鳥（ニタトリ）工務店が事業計画の立案と施工をした足立区のA氏邸を例に、見てみましょう。 　Aさんは、80歳になる父親を含め、6人の大家族。広い座敷のある大型の二世帯住宅を建てることにしました。鉄筋コンクリート3階建てで、延べ床面積が100坪の家を計画したところ、建築費は1億円にせまる金額。全額ローンにすると返済額は1カ月40万円近くになります（左図(2)の試算）。 　これに対して、似鳥工務店では、自宅とほぼ同じ規模の賃貸住宅を併設するプランを提示しました。その結果、ローンの負担額は19万9,000円と、単独で自宅を建てた場合の半額に圧縮できたのです（左図(1)の試算）。 ハイグレード・ハイセンスな建物をコスト増なしで実現 　Aさんのケースでは家族数が多かったため、自宅と賃貸部分が同じ規模でしたが、もう少し賃貸部分を増やすことができれば、ローン返済はさらに軽くなります。 　たとえば、Aさんと同じ枠組みで、自宅を全体の1/3、賃貸住宅を2/3にした場合の試算をしてみました。すると、月々のローンの返済額は、なんと8,900円。返済負担は、限りなくゼロに近いレベルです。 　A氏邸は、賃貸住宅の入居率を高めるために、建物のデザインにも力を入れています。いわば、ハイグレードの「デザイナーズマンション」を、タダで手に入れるのと同じ効果があることがわかるでしょう。 　実は、建物のグレードを高めても、建築費のアップにはつながっていません。その理由を似鳥工務店の似鳥武常務が、こう解説します。 　「自宅と賃貸住宅を別々に建てると、基礎工事や建築にかかわる諸経費が二倍かかってしまいますが、一緒に建てれば半分で済みます。建築単価を抑えることによって、設備仕様のグレードを高くしたり、外観デザインに凝ったつくりを採り入れた分のコストを吸収できるわけです」 　賃貸住宅をあわせて建てることでローンの借入金額も増えますが、その借入金はマイナスの財産として相続財産から差し引くことができます。つまり、相続税対策にもつながるわけです。 　さまざまな効果の期待できる賃貸併設型、収入付き住宅は、これから住宅を新築・改築しようというユーザーにとって、強い味方といえるでしょう。