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住まいのコラム >> イエトンウィークリーコラム第22回   毎週イエトンがためになるコラムをお届け！ 自宅が値下がりしてガックリ？ そんな時、買い替えでグッと楽になる 成功術がある？！ 資金計画・住宅ローン編 第22回 ／ 2001.12.12 1,800万円も値下がりしてもローン負担が軽くなる買い換えができた！ 　地価の下落などで自宅が値下がりし、買い換えをあきらめかけている、という方も多いようです。しかしさまざまな方法を使って買い換えに成功している人も少なくありません。 　たとえばAさんの場合。93年に購入したマンションを、1,800万円値下がりした状態で売却。同じエリアで約10m2広く、住環境の優れた中古マンションに買い換えしました。広く、便利な家に買い換えて、住宅ローンの返済負担は年間で35万円以上のダウン。さらに所得税と住民税の負担が軽減される、という恩恵も受けられたのです。 充実した買い換えローンと低金利が買い換えの強い味方。 　Aさんが住宅ローンの負担軽減につながる買い換えができた秘密は、住宅ローンの充実にあります。 　買い換えでは、旧自宅の売却で得た資金で残っているローンを完済しますが、自宅が値下がりすると、完済に必要な資金が得られない場合も。しかし金融機関によっては、残ったローンを完済するための資金と、新たに購入するための資金を、合わせて融資してくれる『買い換えローン』があります。 　Aさんにも旧自宅売却後に500万円のローンが残りましたが、最大1,000万円の担保割れに対応される、あさひ銀行のローンを活用。これにより、旧自宅のローンも完済できたわけです。 　金利は1．55％という低水準（固定金利選択型3年物で金利優遇キャンペーン利用）。旧自宅のローン（4.1％）に比べ、2％以上も低い水準です。 　住宅価格の値下がりによって買い換え先の住まいも値下がりしており、価格は2,300万円。旧自宅で残ったローン500万円と、買い換えの諸費用や購入代金全額の計3,000万円を借り入れました。 　旧自宅を購入したときに組んだローンと同じ年に完済できるよう、返済期間は22年に設定。それでも年間の住宅ローン負担は約36万円もダウンしたのです。 値下がりで損した分は所得から控除。所得税と住民税が軽くなる。 　さらに、買ったときより安い価格で売却すると、『 譲渡損失の繰越控除制度 』により、値下がり分を4年間に渡って所得から控除できます。その結果、所得税や住民税の負担が軽くなるメリットが受けられます。 　Aさんの場合は、1,800万円の譲渡損失を3年間に渡って所得から控除することができるので、所得税と住民税を合わせたトータルで約150万円もの税金が戻ってきます。 　最長10年間、ローン残高に合わせて所得税が還付される 住宅ローン控除 も併用でき、5年目以降も所得税の還付が受けられます。 　住宅ローンの返済額ダウンと税金の負担減を合計すると、3年間で総額280万円の負担減となります。これを貯金してもいいですし、家計を楽にする資金として使っても構いません。 　住宅ローンの内容や税制面の優遇措置が充実したことにより、値下がりしても買い換えはできる。住まいはグレードアップされ、逆に負担は減る。Aさんの例はこの時代ならではの買い換えの好例といえるでしょう。